一件很有意思的事，有个别粉丝一上来就问房产君：你就告诉我，哪里2年能涨50%，我去买！唉，房产君真的不是神仙，有这种好事，我也不至于在这里码字了。不过，这也反映了：买房，除了自住，逃不开对收益的诉求。实话实说，全广州真正有金融属性的房子，不超过30个，无一例外，集中在中心区，回报往往丰厚。但珠城已成为巨豪的游戏场，投资门槛让许多人望而却步，现在又该怎么买呢？房产君有一个好友小帅，丢给我一句话：2022年，不管怎么置业，都要遵循一个原则：租金>涨幅。他解释说，一个是现金收入，一个是纸面财富，这个顺序不能乱，逻辑不能乱。说起小帅，他是我认识的人中，投资经验数一数二的。虽然没杀入顶豪金融产品的红海，但也赚得盆满钵满，特别爱买商住产品，一买就是几十套。就在前阵子，小帅又买了4套广州商住，全款入，还特别凡尔赛地来了一句：“毕竟，我买的商住，基本满租，回报率都挺理想。”这一句，激起房产君的好奇心，拿起计算器默默算了笔账。他买的一套35平双钥匙，5000元/月租金，总价115万左右，那回报率就是5.2%，算是不错。而另一个盘，13平商办，总价19.5万左右，出租1300元/月，回报率去到8%，确实可观。末了，他说了一句，其实回报率什么的都不重要，关键是，高租金，能让你收获稳定的现金流。第一，能买CBD，别买其他的。房产君整理了广州市房屋交易监管中心发布的租金参考价，发现全市租金TOP10，基本都在CBD，住宅与商住基本各占一半。可以说，CBD在领涨，别人只能一路追赶。
第二，买CBD，认准商住。看看这份表，CBD公寓租金一年可涨15-20%，这是政府官方公布的数据。
再来看一份数据，住宅购置成本高，珠城两房基本要1000-1500万左右，而租金大多在8000-13000元/月。相比之下，商住购置成本直接降至500-700万左右，而租金能保持7000-8000元/平左右。论租金回报，明显赢面更大。
成本租金比，越低越好
第三，买CBD商住，认准LOFT。同样地段，平层租金不过100-110元/平，而LOFT可达150-160元/平，这就是差距。
总而言之，就是三个关键词——CBD、商住、LOFT。珠江新城，住宅动辄10万+，更有甚者突破20万，一手公寓价格也达到10-13万/平，这是富豪们的资本游戏。金融城呢？住宅极少，两个商办新品几乎是大平层，价格还飚上20万+。于是，很多人把目光转向琶洲，这里主打数字经济、电商总部，高净值商务人物众多，有着庞大的商住需求。
由于出色的位置，琶洲就创造出好几个神话盘，基本开售秒光，很多人想买都要拼通讯录。
房产君获悉，最近有个总价四五百万，就能在琶洲布局资产的机会，它就是——招商保利·海珠天珺。
其既是双央企联袂打造，又是市面上极为追捧的网红盘，目前正推出建面约85-137平LOFT，仅46席，相当稀有。在房产君看来，它有三个特别：拥有CBD难得的硬件、CBD没有的价格，以及CBD空缺的产品。世界资源千千万万种，但在广州CBD只有两派，一个是临江，一个是不临江。瞧瞧广州的天花板，汇悦台、天銮、凯旋新世界、保利天悦，哪一个不是一线临江？这是TOP级物业与普通物业的硬件差别。而论亲水性，海珠天珺一诞生，就站上仰视链。1公里珠江视野，是很多项目复制不来的。琶洲的魅力，何须多言，仅是拿出一个title，就可以秒杀很多板块，更何况全部叠加：- 广州十四五科技创新轴中，琶洲领衔雁阵，其次才是智慧城、科学城、大学城；
用“东方曼哈顿”来形容，并不为过。这般硬核资源，就注定了海珠天珺的与众不同。去年12月，200多套超千万的奢宅，仅花了短短10秒，就几乎卖光，一天成交额达32亿。想买买不到？没关系，海珠天珺这次拿出了滨江商住，价格诱人！要知道，琶洲保利天悦，二手住宅16-18万/平，商办约7-8万/平，而海珠天珺的性价比极为突出，预计售价4-5万/平，几乎是琶洲的最低上车门槛！不过，要提醒的是，这次商住新品，只有区区46席，被整个项目视为珍藏，只为少数人拥有。首先是品质感，项目已获绿建二星认证，这是我国绿色建筑认证评估的最高级别。在广州想get到同款，屈指可数。而滨江商住，采用三层玻璃幕墙设计，比住宅还多一层。当然，成本更高，但能换来更好的降噪、隔热、隔音效果，就十分值得。
其次是户型，项目推出建面约85-137平LOFT新品，坐拥三大杀手锏。①第一大杀手锏，在于稀有性，甚至在CBD是独一份。
目前CBD的商业产品，要么小户型，要么大平层，而能控制在建面约85-137平，更接近一般住宅尺度的LOFT，不好意思，真的没有。
在海珠天珺，住起来，品质与一般住宅无异，还不限购，不限贷，不占用名额。
比如说，2梯6户，这几乎颠覆了以往商办印象，与一般住宅无异。又比如说，其3-6层LOFT层高达5米，7-10层LOFT层高达4.5米。与普通住宅相比，无论是空间感，还是采光面，还是景观面，都放大了1.5-1.8倍！再比如说，买一层多一层创意空间，大部分实用率能做到超100%，相当难得。
建面约85平LOFT，一走进去，就忍不住让人“哇塞”。它的空间感十足，竟打造出近百平的尺度感。同样尺度下，省下的15平，便是数十万乃至近百万房款！一进门，迎面而来就是客餐一体的空间，而中空挑高客厅的设计，直接延展了视线，相当奢阔大气。项目还打造了一个约5平的餐饮空间，或做粤式炖汤，或做西式烹饪，都有施展的空间。
拾阶而上，又是一个奢阔的创意空间，可以打造进深约5.6米的主卧，尺度傲人。更不可思议的是，区区85平，在三房基础上，竟实现双层双主卧+多功能区的设计，拥有近百平的空间尺度感。记得在电影《温暖的抱抱》里，女主角就住在这样一套房子里，通过两层分区，实现一边直播、上网课，一边自住居家，极为实用。
建面约85平LOFT户型图
至于建面约137平LOFT，四房设计，能一步到位。关键是，其采光面堪比全面屏，上下双层都拥有南向采光，尤其是上下双主卧，直接施展了L型采光面，270°的阳光无所遁形，让空间更加敞亮通透。
而二层主卧，更配备了独立衣帽间，试问有哪个女主人能抵挡住诱惑？
除此之外，餐饮功能区达到近6平、约4.5-5米中空客厅、客餐厅一体，其居住感，比一般平层更胜一筹。有个买了海珠天珺的粉丝表示，他想把这里改造成私人会客厅，楼下可以做商务使用，中空客厅也气派，有面子；楼上可以做休息区，平时在琶洲上班，就可以过来休息，而137平在尺度的拿捏上刚刚好。
建面约137平LOFT户型图
由于空间的灵活百变，这里可施展的想象力，实在太过丰富。
居住上，买给子女不占名额，是给他们读完书后居住的一份资产，也可以出租给附近高管工作日落脚。
商用上，这是可以经营的场所。
这里可作为私人会所，宾客在此觥筹交错，好友在此为球赛喝彩，是绝佳的会客厅。
也能发挥创意，打造个人工作室，摄影、画室、琴房、瑜伽室……通通都能实现。
招商保利·海珠天珺效果图
别忘了，这里双层享受，让租金翻倍。
放眼项目周边同类型产品，租金相当可观，大部分商住产品租金轻松破万。
小帅就对房产君说，他想给读大学的女儿买一套CBD资产，又不想使用女儿名额，而商住比住宅功能更多元，又有稳定的租金，给女儿当嫁妆最好不过了。
可以说，项目性价比，可谓是CBD商住LOFT的天花板，是不是会让你期待满满？
最后，提醒一下，项目商住LOFT限量46席，留给你思考的时间，真的不多了。